万物云独立行走朱保全：好皮囊是父母给的好身体是自己练的

2023-08-27 05:31:35 来源：华夏时报小 中

(资料图片仅供参考)

万物云（2602.HK）于8月24日公布的半年业绩报告显示，今年上半年，在上市物企估值处于历史低位之际，万物云收入为160.2亿元（人民币，下同），同比增长12.5%，毛利、净利等均实现了两位数增长。

作为从龙头房企中拆分出来的物业公司，万物云的独立性颇受关注。业绩会上，万物云董事长朱保全指出，从只服务万科，到来自于万科集团贡献的持续关连交易收入占比下降至13.6%；来自于第三方的项目数量占比达69%；业绩期内的物业及设施管理服务收入中，由第三方客户贡献的收入占比达85.5%。

“好皮囊是父母给的，同时有一颗建立自我发展能力的心，”朱保全强调：“无论是蝶城改造，还是万物梁行，还是科技投入，其实这些都是希望能够走出一条自我发展之路。”

上半年增收增利

从2022年中报开始，上市物业企业亏损已成普遍情况。作为龙头物企之一，万物云于8月24日交出的首份中报显示，其仍维持着较高安全边际。

今年上半年，万物云实现营业收入160.2亿元，同比增长12.5%；报告期内，公司毛利润24.1亿元，同比增长 13.4%，毛利率为15.1%，经调整后（剔除历史收购带来的客户关系摊销3.21亿元）毛利率为17.1%。截至今年6月底，万物云手上拥有现金及现金等价物123.4亿元，虽较去年底约133.5亿元减少约10亿元，但账上持续无有息负债。

具体到三大业务板块，上半年万物云实现社区空间居住消费服务收入90.4亿元，同比增长13.0%；商企和城市空间综合服务收入为56.7亿元，同比增长11.3%；AIoT及BPaaS解决方案服务收入为13.2亿元，同比增长13.9%。

在盈利表现上，由于社区空间居住消费服务板块毛利同比增长达32.7%，带动盈利提升。其中，住宅物业服务毛利增长34.3%、毛利率增长2.1个百分点；居住相关资产服务业务毛利同样增长53.4%，毛利率提升4.3%。

朱保全认为，这是基于蝶城战略逐渐兑现对住宅物业的带动效果。所谓“蝶城”，是万物云基于DFMS模型，通过选址造城、流程改造、生态叠加三步走、最终形成3公里半径的区域服务网络。

据半年报，在选址造城方面，蝶城底盘数量持续增长达到601个，在3402条价值街道内新签约188个住宅项目；在流程改造方面，公司累计推进三批蝶城进行流程改造，共计150个蝶城，覆盖超过1000个住宅项目；在生态叠加方面，房屋焕新业务模型已在40个蝶城落地。报告期内，蝶城里的房屋焕新签约合同金额达1.6亿元，同比增长65.5%，滿意度超过98%。

《华夏时报》记者获悉，自蝶城战略推进以来，万物云为已改造蝶城带来基础住宅物业毛利率提升超过4个百分点，在业绩期内提效金额1亿元。

由于“上半年公司经营性净现金流量增长，同时财务状况稳定增长”，万物云在业绩会上公布了分红规划。公司拟按上半年EBITDA（税息折旧及摊销前利润）的20%做中期分红，拟派发中期股息3.72亿元，约占上半年归母净利润的37.2%。中期分配为0.315元/股，较去年全年分红0.241元/股提升了30.7%。

第三方外拓表现突出

尽管业绩表现不俗，但作为房地产的下游行业，万物云也不可避免地受到房地产下行的影响。

例如，半年报显示，万物云的开发商增值服务上半年实现1.9亿元毛利润，同比下降31.6%；毛利率为14%，同比下降了6.7个百分点。其中就包括楼盘案场服务、前期规划和咨询服务。

“要看到房地产行业的变化，也要看到客户需求的变化。”针对房地产行业的变化，朱保全在业绩会上坦言，公司很早就感知房地产行业可能会遇困，因此也通过万物梁行增加商企客户市场，发展多元化战略。

比如，在开发商增值服务领域里，案场服务业务在上半年下降了45.6%，但同时，楼宇修缮服务的收入为4.61亿元，同比上升65.8%。万物云在半年报中指出，“历史积累的不动产修缮能力，将在未来存量旧改以及城市养护中有较大的拓展空间”。

需要注意的是，在存量市场竞争中，万物云的第三方外拓表现突出。

截至报告期末，万物云住宅物业在管项目数量为3586个，来自万科集团及其合营公司及联营公司、独立第三方房地产开发商的数量分别为1446个、2140个，分别占比40.3%、59.7%，较去年同期分别下降1.8个百分点、增长1.8个百分点。而在物业和设施管理服务收入方面，来自第三方的收入更是远超来自万科的收入：今年上半年，万物云物业和设施管理服务实现收入39.7亿元，独立第三方房地产开发商贡献约34.0亿元，占比约85.6%。

中报认为，“2023年，房地产开发行业的景气度继续承压，在存量市场依托居民与企业消费的独立发展能力成为行业制胜关键”。而业绩会上，谈及“独立性”，朱保全指出，万物云已经从只服务万科，到来自于万科集团贡献的持续关连交易收入占比下降至13.6%，来自于第三方的项目数量占比达69%；从只会做住宅业务，到住宅、商企、城市三个空间分别有万科物业、万物梁行、万物云城等领先品牌。

另据万物云统计，来自公司独立拓展的、且与开发商不相关业务占比已经相当显著，利润的增速更快，相对于报表的15.7%，该部分的利润增速达到23.0%。

朱保全称，万物云已具备独立发展能力，但同时也为万科地产开发的项目提供好的服务。“好皮囊是父母给的，好身体是自己练的，好品格是遗传的，”朱保全进一步指出：“如果以前‘拼爹’可以获胜，现在更重要的是自身拼命奋斗。中流击水不进则退，万物云三大战略稳步推进，以努力赢得尊敬，要具备独立发展能力。”

“无论是蝶城改造，还是万物梁行，还是科技投入，其实这些都是希望能够走出一条自我发展之路。”朱保全强调。

（文章来源：华夏时报）

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